La situación inmobiliaria en Moscú

[Siberia]

Entre 2000 y 2007 el precio de los apartamentos de la capital rusa creció más de un 500% hasta situarse el metro cuadrado en 4.200 dólares. Un año después, el mismo metro cuadrado se paga en torno a los 5.700 dólares, por encima de ciudades en plena efervescencia constructora como Shanghai. Los precios 'sin techo' de Rusia no encuentran tope y cada semana crecen entre un 0,5 y un 1,1%.

Existe una opinión generalizada de que la divisa rusa ya no es el Rublo, sino el metro cuadrado, incluso podríamos compararlo con el oro o petróleo que durante épocas han tenido y aun siguen teniendo mas potencia que muchas monedas oficiales. Después de las elecciones presidenciales muchos pensaron que en mayo – junio el país pasaría por una crisis bancaria, y los inversores empezaron a comprar bienes inmobiliarios de prevención. Al igual que muchos extranjeros temiendo la caída hipotecaria de los Estados Unidos.

En medio de la apabullante construcción de rascacielos, torres y apartamentos de lujo para la nueva élite de millonarios, la mayoría de las familias siguen desviviéndose por encontrar un rincón habitable. Según explican los especialistas del sector, en Moscú se ha roto el equilibrio entre el valor del metro cuadrado, el interés de los préstamos hipotecarios y las ganancias de los moscovitas.


Se necesitan más viviendas

Actualmente, la situación en el mercado inmobiliario de Rusia, según los expertos, está provocada por el desequilibrio entre la demanda y oferta. Aunque el crecimiento del sector de construcción supera el 10% anualmente, este crecimiento no es suficiente. Durante las épocas de la Perestroika y Post Perestroika casi no había construcción, el sector estaba paralizado, ahora millones de personas sufren los resultados que ha traído dicho parón en la construcción y necesitan mejorar sus condiciones de vivienda. Esto lo podemos ver no solamente en Moscú, si no en toda Rusia. El problema se puede solucionar solo aumentando los volúmenes de construcción.

Podemos ver una situación paradójica: Rusia tiene mucho suelo disponible, pero es muy difícil construir en ellos por causa de la falta de transparencia del mercado de suelos y falta de carreteras e infraestructuras. Rusia tiene 143 millones de habitantes. Para llegar al nivel de los Estados Unidos (70 metros cuadrados de superficie residencial por persona), es necesario tener 9.243 millones de metros cuadrados de superficie residencial. Hoy en día hay 3.002 millones de metros cuadrados - tres veces menos. Por lo tanto, incluso si la velocidad de las construcciones no se reduce y sigue igual que en los últimos años, esto es, 80 millones metros cuadrados anualmente, la calidad de vida mejorara sólo dentro de 78 años.

Es obvio que la gran demanda de inmuebles en la capital se debe al desequilibrio del desarrollo de las regiones. Moscú en los últimos años se ha convertido en un “país dentro de un país”, o sea que en muchos sentidos es tan diferente a la mayoría de las regiones que no parece ser parte del país. El crecimiento de los precios de las viviendas se podrá reducir solo con el desarrollo parejo de las regiones en comparación con la capital.


El milagro del salario

Las hipotecas se han convertido en utopía para gran parte de los habitantes de Moscú, que desde 2006 está considerada la capital más cara del mundo (en las provincias los precios se relajan). El salario medio de los rusos ha pasado de 80 dólares en el año 2000 a 650 en 2008. Pese a que el crecimiento es significativo, la cifra sigue siendo baja en relación con Occidente. ¿Cómo es posible que con tales salarios pueda un moscovita adquirir una vivienda o alquilarla siquiera? ¿Cómo se las arreglan para encontrar un hogar? La respuesta a estos interrogantes pasa por entender dos características 'sui generis' de la realidad rusa:

- La cifra oficial del salario medio de 650 dólares al mes de salario no es representativa, ya que que el grueso de los salarios se paga en negro.

- Tras la caída de la URSS en 1991 el gobierno dio a los rusos la posibilidad de privatizar sus viviendas estatales con unas condiciones muy favorables (la mayor parte de la población lo hizo). Por esta razón, muchos rusos poseen hoy en propiedad pisos cuyo valor real no han pagado en realidad. Es muy común que padres o abuelos leguen sus apartamentos privatizados a sus hijos o nietos, que de otra manera no tendrían posibilidad alguna de encontrar un piso.

Los pagos en negro de los salarios complican la obtención de una hipoteca, pues los bancos conceden los préstamos en función del monto salarial que figura en la nómina del que la solicita. Sólo algunos bancos rusos empiezan a aceptar ahora como garantía para conceder un préstamo hipotecario la confirmación no oficial del jefe o el tesorero de la empresa del cliente que les certifica la cuantía real del salario de su empleado.


Acceder a una hipoteca: misión imposible

Hace ocho años la población apenas acudía al crédito hipotecario. Hoy las hipotecas en Moscú se cuentan por decenas de miles, una cifra poco representativa para una ciudad de 12 millones de habitantes. Sin embargo, el 80% de quienes tratan de obtener una hipoteca fracasan en el intento. Y ello se debe a varios factores:

- Hasta hace bien poco los bancos se mostraban reticentes a conceder préstamos para adquirir pisos aún por construir. Ello se debía al elevado número de constructoras que quebraban en el proceso (en Moscú los impuestos en el sector de la construcción ascienden al 15% de los beneficios).

- Rusia es uno de los pocos países del mundo donde existe lo que se ha dado en llamar 'impuesto ocultado' y que se trace en la entrega de pisos de las constructoras al gobierno de Moscú como prebenda para poder construir en terreno capitalino. Este 'impuesto ocultado' se traduce en un 10-20% del costo del metro cuadrado. El ayuntamiento de Moscú usa los apartamentos que recibe de las constructoras (en el mejor de los casos) para fomentar la vivienda protegida para familias jóvenes. Los bancos sólo conceden créditos a las constructoras (con un interés de entre el 13 y el 20%) cuando éstas tienen todos los documentos y permisos de la alcaldía de Moscú.

- El interés que cobran los bancos rusos por una hipoteca es de un 10% (el Euribor está en el 5,4%). Pero más que ese 10%, lo que echa atrás a muchos rusos a la hora de pedir una hipoteca son otras razones, como el importante desembolso inicial o la inflación explosiva que vive sector. Ocurre que como los precios no dejan de subir, el comprador muchas veces no puede hacer frente al aumento del precio que afecta al inmueble deseado desde el momento en que lo ve hasta que se concluyen los trámites hipotecarios.

- Los propietarios que tienen pisos en venta prefieren los pagos en mano (práctica habitual en Rusia), antes que la mediación bancaria y su vendedor no dudará en darle con la puerta en las narices a usted y a su hipoteca si alguien llama a su timbre con un maletín en la mano. Hay que decir que tras la crisis de 1998 la desconfianza en los bancos se hizo generalizada, razón por la cual gran parte de la población guarda sus ahorros en casa.

El gobierno ruso mantiene un plan de hipotecas sociales con tipos rebajados al que se pueden acoger aquellas personas que disponen de menos de 18 metros cuadrados por persona (las komunalkas o pisos compartidos de tradición soviética siguen existiendo en Rusia). Obcecado en doblegar la crisis demográfica que atraviesa Rusia, el gobierno ha diseñado un programa federal de ayudas a las familias jóvenes con hijos, entre las que se encuentra la subvención parcial de las hipotecas. Para las familias jóvenes con hijos la parte subsidiada asciende al 40%.

Como en la época comunista, en algunas regiones como Sverdlovsk o Voronoezh se ha recuperado la tradición soviética de los destacamentos de construcción estudiantiles. Los jóvenes que se prestan a la construcción de vivienda y que realizan 150 turnos tendrán derecho a comprar un apartamento a precio de obra (tres veces menos que el precio de mercado).


Fuentes:
http://blog.mas-inmobiliarias.com/26/08 ... rusia.html
http://elmundodeporte.elmundo.es/elmund ... 22748.html

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Muy interesante.

Gracias, Siberia.